備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃。事實(shí)上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方？對(duì)百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變？
試點(diǎn)情況：對(duì)房價(jià)影響小涉及人群有限
2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。專家表示，兩地房產(chǎn)稅征收在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題，對(duì)未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價(jià)值：
——對(duì)房價(jià)影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個(gè)百分點(diǎn)，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。
——對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對(duì)居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級(jí)財(cái)政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級(jí)財(cái)政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對(duì)值上要多，但其占財(cái)政收入的比重同樣很小。
——涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房，其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對(duì)豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的面積和價(jià)格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。
未來征稅難點(diǎn)
1.不動(dòng)產(chǎn)登記何時(shí)完善？
國土資源部近日下發(fā)通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)。這被業(yè)內(nèi)看做是加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度乃至房地產(chǎn)稅立法的重要前提。
盡管如此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為從現(xiàn)實(shí)操作層面來說，不動(dòng)產(chǎn)登記仍需加速。記者在多地采訪得知，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作存在諸多困難，其中包括地方部門協(xié)調(diào)配合難、登記專職部門人員隊(duì)伍建設(shè)難、技術(shù)容易到位但機(jī)構(gòu)難以到位等問題。
2.征收范圍稅率如何確定？
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，全國不同地方的樓市、政府稅收、居民收入水平不同，房地產(chǎn)稅的征收范圍和稅率如何確定是難題。同時(shí)，是否設(shè)置“免征額”也同樣是立法難點(diǎn)之一。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康建議，中國的房地產(chǎn)稅應(yīng)在低端范圍給予一定的免征稅額，這樣可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲表示，房地產(chǎn)稅改革需要對(duì)擁有多套住房的高收入群體多收稅，對(duì)中低收入群體免稅乃至反哺。
與此同時(shí)，征稅范圍的難點(diǎn)還體現(xiàn)在防范征稅“擦邊球”上。此前在重慶，為了規(guī)避房產(chǎn)稅，有人在獨(dú)棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨(dú)棟”概念；還有開發(fā)商將一套單價(jià)遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個(gè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售。
3.征稅房價(jià)如何確定？
按照此前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的計(jì)稅方法，試點(diǎn)以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，目前暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算評(píng)估價(jià)格，再按照稅率計(jì)算繳納。
但從現(xiàn)實(shí)情況看，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格如何確定卻存在一定難題。記者暗訪北京多個(gè)房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)，長期以來，出于避稅的考慮，部分二手房交易的實(shí)際交易價(jià)格和官方系統(tǒng)登記價(jià)格差距較大，比如可以將實(shí)際每平方米5萬元左右的價(jià)格“做”到3萬多元。
4.房地產(chǎn)稅能給百姓帶來什么
第一，它能降低大多數(shù)納稅人的“稅收痛苦”。從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術(shù)，鵝毛肯定要拔，高水平的表現(xiàn)是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。
稅收理論中有這樣一個(gè)定律：假設(shè)宏觀稅負(fù)既定，社會(huì)成員總體的稅收痛苦程度，與間接稅的比重成正比，與直接稅的比重成反比。
需要指出的是，間接稅由于直接嵌入商品售價(jià)，因此往往通過價(jià)格渠道轉(zhuǎn)嫁由消費(fèi)大眾承擔(dān)。而支付能力強(qiáng)的富裕階層承擔(dān)的直接稅比重過低，反而稅負(fù)不高。
我國稅制結(jié)構(gòu)里直接稅比重偏低是突出問題。而房地產(chǎn)稅是直接稅，開征它有利于降低間接稅比重，從而會(huì)減輕大多數(shù)納稅人的痛苦感，社會(huì)稅負(fù)的歸宿也將更加公平合理。
第二，它能發(fā)揮抽肥補(bǔ)瘦的功能。稅收，取之于民，用之于民。但是，取之收入點(diǎn)與用之支出點(diǎn)并不是一一對(duì)應(yīng)的，因?yàn)槎愂盏囊淮舐毮苁鞘杖胝{(diào)節(jié)進(jìn)行再分配，也就是抽肥補(bǔ)瘦，故能發(fā)揮收入調(diào)節(jié)的作用。
第三，它有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)保持理性的發(fā)展方向。房地產(chǎn)稅的一大作用就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)消費(fèi)的高端需求部分，一來，一部分潛在購房者會(huì)調(diào)整預(yù)期而放棄購買；二來，熱衷于追求建造“高大上”小區(qū)、瞄準(zhǔn)少數(shù)高端購房者市場(chǎng)的部分房地產(chǎn)開發(fā)商，或會(huì)考慮多傾力于中小戶型住房。
