根據(jù)稅法規(guī)定，對個人購買住房征收契稅、印花稅;對個人出售住房征收營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。其中，土地增值稅和印花稅目前暫免征收。
對個人買賣住房實際要繳納的契稅、營業(yè)稅和個人所得稅，稅法根據(jù)購房年限、住房類型和是否家庭唯一住房等條件給予了一定的減免。納稅人在決定買賣住房前，應(yīng)仔細(xì)考慮自己應(yīng)該承擔(dān)的納稅義務(wù)。
趕在4月1日前，“國五條”地方實施細(xì)則相繼落地，個人轉(zhuǎn)讓住房開始嚴(yán)格按照買賣差額的20%征收個人所得稅。至此，持續(xù)了將近1個多月的二手房交易過戶熱潮漸漸散去，二手房市場開始進(jìn)入觀望期。
實際上，對個人買賣住房，稅法規(guī)定個人需要繳的稅除了個人所得稅，還有契稅、營業(yè)稅等多個稅種。而對不同稅種，稅法又根據(jù)不同情況作出了一些減免規(guī)定。對這些涉稅規(guī)定，人們其實并不是很了解。本報對此一一梳理，供廣大讀者參考。
買房繳契稅，稅率最低1%
前不久，結(jié)婚已3年多的北京小伙子倪新終于在北京城南的大興區(qū)買下了一套85平方米的新房子，總算有了屬于自己家庭的第一套住房。簽房屋買賣合同那天，倪新除了支付230余萬元購房款外，還支付了由開發(fā)商代收代繳的2.3萬多元契稅。對這筆契稅款，倪新說他不太了解該怎么計算，很想知道稅法都有哪些規(guī)定。
根據(jù)稅法規(guī)定，個人在購買住房時要繳納契稅、印花稅。不過，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。因此，個人購買住房實際上只需繳納契稅。對個人購房契稅，稅法根據(jù)不同情況給予了不同程度的減免。
具體來說，按照《財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕94號)規(guī)定，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減按1%稅率征收契稅;對于個人購買90平方米以上144平方米以下的普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1.5%稅率征收契稅。
需要注意的是，文件中規(guī)定可以減征契稅的住房類型是普通住房。如果購買的是經(jīng)濟(jì)適用房或者公寓類的其他住房，抑或是商業(yè)用房，則一律按照3%的稅率計繳購房契稅。
目前，國家規(guī)定的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有三個方面：一是住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上;二是單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;三是實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。根據(jù)規(guī)定，各省(區(qū)、市)可以根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。地方具體標(biāo)準(zhǔn)允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過國家標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房有自己的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)關(guān)注本地的具體標(biāo)準(zhǔn)，以便確定自己是否符合減免稅條件。鑒于倪新購買的這套住房屬于90平方米以下的普通住房，而且是他家庭的唯一住房，因此他可以按照1%優(yōu)惠稅率繳納契稅。
賣房繳營業(yè)稅，5年是個門檻
北京市民吳先生打算改善自己的住房條件，準(zhǔn)備賣掉現(xiàn)在的一居室，然后升級成二居室。他在向一些房產(chǎn)中介咨詢時，中介人員多次追問他準(zhǔn)備出售的一居室是否滿5年。如果滿5年，就算免稅房，掛牌就能賣。吳先生在中介門店的房源展板上也看到，“5年免稅房”的字樣被印在了最顯眼的位置。什么是“5年免稅房”?免的是什么稅?吳先生不太明白。
稅法規(guī)定，個人在出售住房時，要繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅、土地增值稅和印花稅?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕137號)規(guī)定，對個人出售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。因此，個人銷售住房實際上需要繳納營業(yè)稅及附加和個人所得稅兩種稅。
上例中房產(chǎn)中介人員所說的“5年免稅房”，指的是購房滿5年可以免營業(yè)稅的住房。按照規(guī)定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅稅率為5%，再加上營業(yè)稅附加，即城市維護(hù)建設(shè)稅(營業(yè)稅的7%)、教育費(fèi)附加(營業(yè)稅的3%)、地方教育費(fèi)附加(營業(yè)稅的2%)。
為了體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，國家一般會在不同的時機(jī)對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅予以調(diào)整。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財稅〔2011〕12號)規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。因此，個人賣房是否繳營業(yè)稅，5年購房年限是個關(guān)鍵的門檻。
需要注意的是，按照《國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)〔2005〕89號)規(guī)定，個人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，購房年限具體指上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。
吳先生的一居室如果購房年限已滿5年，他出售時將無需繳納營業(yè)稅。在目前的房屋買賣市場，由于通行的潛規(guī)則是賣房人要將自己承擔(dān)的稅費(fèi)千方百計轉(zhuǎn)嫁給買房人。因此，如果賣房人無需繳納營業(yè)稅，買房人會感覺自己沒有承擔(dān)房屋稅費(fèi)而更愿意購買。房產(chǎn)中介人員多次追問吳先生的房是否滿5年，也正是基于這樣的原因。
賣房繳個稅，20%稅率并非新規(guī)
趕在3月31日“國五條”北京細(xì)則落地之前，市民歐陽堅將自己名下的一套110多平方米的住房，以480萬元的價格賣了出去。按照歐陽堅的說法，“早出手早放心，20%個稅新規(guī)一旦實施，賣房人負(fù)擔(dān)太重，難以轉(zhuǎn)嫁給買房人，二手房恐怕不太好賣”.
歐陽堅的說法有一定道理，但“國五條”要求轉(zhuǎn)讓二手房嚴(yán)格按照買賣差額的20%計征個稅并非新規(guī)。經(jīng)1993年全國人大修訂、1994年起實施的《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)按20%的稅率繳納個稅，應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額。這里所說的財產(chǎn)就包括房產(chǎn)。
從2006年8月1日起執(zhí)行的《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)，明確了征收住房轉(zhuǎn)讓所得個稅可以采取據(jù)實征收和核定征收兩種方式。對納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照轉(zhuǎn)讓收入額減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后余額的20%據(jù)實征收個稅;對納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對其實行核定征收。在核定征收中，稅務(wù)機(jī)關(guān)按個人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個稅金額，具體比例由各地在1%～3%的幅度內(nèi)確定。目前，大多數(shù)地方將這一比例定為1%。而對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個稅。
由于據(jù)實征收需要核實房屋原值及相關(guān)稅費(fèi)，征收難度較大，因此一直以來大多數(shù)地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)采取相對簡單的核定征收辦法。這也造成很多納稅人誤認(rèn)為“國五條”中強(qiáng)調(diào)的20%個稅是一項新規(guī)定。但是，“國五條”實施細(xì)則落地后，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)將加大對轉(zhuǎn)讓住房個稅的征收力度。即凡是稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能夠核實房屋原值的，將嚴(yán)格按差額20%征收個稅。由于近年來房屋管理部門大力推行購房網(wǎng)簽制度，不少地方的稅務(wù)機(jī)關(guān)和房屋管理部門也已實現(xiàn)了信息共享，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以比較容易地核實房屋原值，因此據(jù)實征收個稅將成為稅務(wù)機(jī)關(guān)的首選。
當(dāng)然，在現(xiàn)實操作中，對于確不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)也未能核實房屋原值的，依然可以根據(jù)房屋交易價格按核定征收率計算個稅。
