近年來(lái)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、解決新市民住房問(wèn)題的重要途徑。今年的政府工作報(bào)告指出，要促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。同時(shí)提出要更好解決群眾住房問(wèn)題，落實(shí)城市主體責(zé)任，改革完善住房市場(chǎng)體系和保障體系。在這一背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的意義更加突出。
早在2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作。在近兩年時(shí)間里，各個(gè)試點(diǎn)城市積極探索，取得了明顯成效。
以廈門(mén)為例，在推進(jìn)住房租賃試點(diǎn)過(guò)程中，廈門(mén)以打造“高素質(zhì)、高顏值”宜居之城為目標(biāo)，以“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”為抓手，圍繞創(chuàng)新服務(wù)管理體制機(jī)制、培育市場(chǎng)主體、加大市場(chǎng)供應(yīng)、強(qiáng)化平臺(tái)建設(shè)、完善配套政策等試點(diǎn)內(nèi)容，有力推進(jìn)了廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展。
穩(wěn)步推進(jìn)試點(diǎn)工作
5月15日，廈門(mén)市住房保障和房屋管理局召開(kāi)“大力培育和發(fā)展廈門(mén)市住房租賃市場(chǎng)”專題新聞發(fā)布會(huì)，從工作機(jī)制、市場(chǎng)主體培育、住房租賃房源拓展、住房租賃平臺(tái)運(yùn)營(yíng)、住房租賃政策監(jiān)管扶持等方面進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)。作為12個(gè)開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)工作的城市之一，廈門(mén)的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)具有重要參考價(jià)值。
在租賃住房供給方面，一是從源頭上加大土地供應(yīng)，將租賃住房用地供應(yīng)納入全市整體土地供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)，探索利用農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地，在重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和功能區(qū)、島外新城及其他租賃住房需求強(qiáng)烈的區(qū)域，集體經(jīng)濟(jì)組織可自愿選擇利用農(nóng)村集體預(yù)留發(fā)展用地指標(biāo)建設(shè)集體租賃住房，土地所有權(quán)性質(zhì)為集體建設(shè)用地，屬于集體資產(chǎn)，租金收益歸村集體權(quán)益村民共享。
積極盤(pán)活存量房屋。支持將暫無(wú)安置需求的安置房、國(guó)有收儲(chǔ)土地上的空置房屋、可供租賃的零星直管公房等存量房屋，交由專業(yè)化國(guó)有房屋租賃企業(yè)統(tǒng)一管理、運(yùn)營(yíng)。截至今年2月，廈門(mén)全市共整理出暫無(wú)安置需求和各類閑置房屋4500多套（間），有的已交由國(guó)有機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，有的正在推進(jìn)之中。
修建政府投融資的公共租賃房。截至2019年4月，市級(jí)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)安居集團(tuán)已開(kāi)展53個(gè)批次，解決1.1萬(wàn)名職工的居住問(wèn)題。目前在建公共租賃住房項(xiàng)目12個(gè)，共2.77萬(wàn)套（間）。此外，8個(gè)項(xiàng)目正在抓緊推進(jìn)前期工作，可提供公共租賃住房約2.2萬(wàn)套（間）。
加大園區(qū)配套租賃公寓建設(shè)。2018年廈門(mén)專門(mén)出臺(tái)了《產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房建設(shè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)》，規(guī)范產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理，支持各園區(qū)配套租賃公寓建設(shè)。
目前廈門(mén)共有租賃住房約175萬(wàn)套（間），全市租房人數(shù)約200萬(wàn)，供需基本平衡，供應(yīng)量略大于需求。市場(chǎng)主體培育上基本形成專業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)與傳統(tǒng)的“二房東”共存，“高中低并舉、大中小共存”的多元市場(chǎng)主體格局。全市住房租賃市場(chǎng)租金上，從試點(diǎn)工作以來(lái)總體趨穩(wěn)，年平均漲跌幅控制在5%左右。
搭建系統(tǒng)平臺(tái)是培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。截至2019年5月13日，廈門(mén)住房租賃系統(tǒng)平臺(tái)系統(tǒng)的瀏覽量已經(jīng)超過(guò)129.56萬(wàn)人次，房源曾發(fā)布總數(shù)達(dá)25.67萬(wàn)套（間），目前發(fā)布狀態(tài)中的房源63615間。
“我們的系統(tǒng)特色是全過(guò)程監(jiān)管、全方位驗(yàn)真核驗(yàn)、一站式服務(wù)、實(shí)時(shí)備案（提供線上及集中成批備案便利）、全覆蓋評(píng)級(jí)、大數(shù)據(jù)分析與共享。在房源實(shí)時(shí)更新上，我們?yōu)榉慨a(chǎn)之窗、各大長(zhǎng)租公寓提供了數(shù)據(jù)接口，批量對(duì)接房源信息，實(shí)時(shí)對(duì)外發(fā)布房源?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人還可以在系統(tǒng)上直接發(fā)布出租房源。
在線簽約成功后，租賃雙方可在系統(tǒng)內(nèi)實(shí)時(shí)進(jìn)行住房租賃合同登記備案，并可以查詢相關(guān)備案信息。同時(shí)系統(tǒng)已提供在線水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視等生活繳費(fèi)服務(wù)，后續(xù)待與相關(guān)部門(mén)對(duì)接完成后，還可以提供公積金提取、居住證辦理、積分入學(xué)，并提供金融企業(yè)增值服務(wù)。
總結(jié)可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)
經(jīng)過(guò)探索，當(dāng)?shù)刂鸩叫纬闪擞薪梃b意義的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，為完善住房租賃市場(chǎng)體系提供了新思路。
加大扶持是培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要手段。2017年底，廈門(mén)頒布《廈門(mén)市租賃住房用地公開(kāi)出讓實(shí)施意見(jiàn)》，調(diào)整租賃住房用地出讓起始價(jià)。2018年9月，頒布《廈門(mén)市促進(jìn)住房租賃企業(yè)發(fā)展財(cái)政扶持資金管理辦法》，從增量獎(jiǎng)勵(lì)、經(jīng)營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)兩個(gè)方面給予財(cái)政資金扶持。符合條件的住房租賃企業(yè)，稅負(fù)將由原來(lái)的6～12％下降到5％以下，大幅度降低了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，有利于優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)做大做強(qiáng)。同時(shí)，完善政策保障，研究出臺(tái)了一系列政策性、示范性文件，如《關(guān)于加強(qiáng)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》等。
在加大公積金支持方面，2018年６月起，租住商品房的職工每人每次提取金額上限由原有的1800元/季提高到3000元/季。截至2019年4月底，全市累計(jì)提取住房公積金支付房租58.76萬(wàn)人次，總金額12.52億元，有力地支持職工的租房消費(fèi)需求。
在完善公共服務(wù)方面。當(dāng)?shù)赝晟谱》孔赓U戶籍管理、衛(wèi)計(jì)和社會(huì)保障政策，符合條件的承租人可按政策辦理戶口登記和遷移手續(xù)，免費(fèi)享受健康建檔、衛(wèi)生保健、傳染病防控等基本公共衛(wèi)生服務(wù)，加大住房租賃教育保障，以及享有基本養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等各項(xiàng)社保待遇。此外，大力推進(jìn)“金融+”。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)原則，向從事租賃住房建設(shè)及經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供金融支持，向符合條件的租賃住房出租人、承租人提供融資支持和金融服務(wù)。
培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，離不開(kāi)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)，構(gòu)建多元化市場(chǎng)力量。廈門(mén)鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)“帶頭引領(lǐng)”。目前當(dāng)?shù)赜?4家住房租賃國(guó)有企業(yè)，占全區(qū)市市場(chǎng)主體的38%，擁有房源近9萬(wàn)套，占全市長(zhǎng)租公寓的總房源的60%。同時(shí)，當(dāng)?shù)刈⒅匚科蟆皳尀┻M(jìn)駐”，先后吸引了龍湖冠寓、世聯(lián)紅璞公寓、魔方公寓、萬(wàn)科泊寓、碧桂園的“碧家國(guó)際社區(qū)”等一批全國(guó)知名品牌入駐廈門(mén)。當(dāng)?shù)赝苿?dòng)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)“轉(zhuǎn)型參與”，也取得了一定效果。
除了增加租賃供給，做好管理服務(wù)、形成常態(tài)化監(jiān)管體系同樣重要。系統(tǒng)引入了投訴建議和信用管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)租房全過(guò)程的監(jiān)管，保障租賃雙方的合法權(quán)益。在信用管理方面，系統(tǒng)采用信用分值、信用等級(jí)制及信用黑名單懲戒相結(jié)合的方式，加強(qiáng)信用監(jiān)管。同時(shí)還引用了黑名單制度，對(duì)信用分低于200分的將列入信用黑名單，在一定時(shí)間內(nèi)限制對(duì)其在“住房租賃交易服務(wù)系統(tǒng)”中的相關(guān)權(quán)限。
補(bǔ)齊租賃住房短板
根據(jù)2018年底召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，“以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板”是2019年的重點(diǎn)工作之一。但當(dāng)前，市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問(wèn)題仍較為突出。尤其在人口凈流入量大的城市，住房租賃市場(chǎng)租賃房源總量不足、政策支持體系有待進(jìn)一步完善等問(wèn)題仍然較突出。
如何補(bǔ)齊租賃住房短板？發(fā)展住房租賃市場(chǎng)既要加快籌集房源又要防控金融風(fēng)險(xiǎn)保證行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行，因此如何平衡重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種發(fā)展模式非常重要。據(jù)介紹，目前廈門(mén)租賃企業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要集中在國(guó)有企業(yè)，以及部分由原開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的企業(yè)。目前國(guó)有企業(yè)以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，總共有三萬(wàn)余套（間）為持有產(chǎn)權(quán)的租賃用房，占重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)比約為20%，也有一部分市場(chǎng)化輕資產(chǎn)。
“我們正在積極探索資產(chǎn)證券化，把資產(chǎn)折合成資本，進(jìn)行融資，降低機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)成本，讓企業(yè)輕裝上陣，解決房企融資難問(wèn)題?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。
房屋租賃管理工作也是行業(yè)痛點(diǎn)之一。據(jù)介紹，廈門(mén)房屋租賃管理工作基礎(chǔ)較薄弱，僅住房保障和房屋管理局設(shè)立了“房屋交易租賃處”、廈門(mén)市房屋事務(wù)中心增設(shè)“租賃管理科”，各區(qū)、街（鎮(zhèn)）、社區(qū)都沒(méi)有職能相對(duì)集中的管理機(jī)構(gòu)，也無(wú)專職人員和配套制度，基層房屋租賃管理中的信息采集、報(bào)送、巡查、備案、服務(wù)均缺乏必要依托。
“接下來(lái)，我市打算在現(xiàn)有房屋管理、公安綜治信息系統(tǒng)和網(wǎng)格化管理資源的基礎(chǔ)上，打造一支精干、高效規(guī)模在200人左右的住房租賃網(wǎng)格員隊(duì)伍。構(gòu)建一個(gè)覆蓋全市、條塊結(jié)合、分級(jí)管理、職責(zé)明確、科學(xué)高效的住房租賃監(jiān)管服務(wù)網(wǎng)格管理體系，為我市住房租賃登記備案、信息采集共享等住房租賃監(jiān)管服務(wù)工作提供基礎(chǔ)保障。”該負(fù)責(zé)人表示。
來(lái)源：中國(guó)建設(shè)報(bào)
