資 陽(yáng) 地 建 信 息
第8期
資陽(yáng)市地產(chǎn)建筑商會(huì)秘書處主辦 2015年3月26日
《2015房地產(chǎn)走勢(shì)與對(duì)策》大家談
系列信息之三：
按：鄭總是四川省立翔（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)，同時(shí)他還是中國(guó)企業(yè)家聯(lián)合會(huì)副主席、世界鄭氏企業(yè)家總商會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)、北京大學(xué)四川企業(yè)家俱樂部副理事長(zhǎng)，他曾隨國(guó)家主席習(xí)近平出訪俄羅斯，他為人低調(diào)、做事厚道，思維敏捷、見多識(shí)廣?，F(xiàn)將他在本會(huì)第一屆第二次會(huì)員大會(huì)上的演講全文轉(zhuǎn)發(fā)，請(qǐng)學(xué)習(xí)宣傳、決策參考。
房地產(chǎn)走勢(shì)與對(duì)策
各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、女士們、先生們：
下午好！
很高興和大家一起出席我們資陽(yáng)市地產(chǎn)建筑商會(huì)一年度理事大會(huì)。
一、房地產(chǎn)業(yè)基本概況：
我國(guó)正在向現(xiàn)代化高速邁進(jìn)，正在爬坡階段，現(xiàn)代化建設(shè)遠(yuǎn)未完成?，F(xiàn)代化有個(gè)顯著標(biāo)志就是城鎮(zhèn)化（發(fā)達(dá)國(guó)家為70-80%，全國(guó)是52%，我們四川資陽(yáng)是38%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。）發(fā)展的空間還很大。我前幾天與任志強(qiáng)、任大炮（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大佬級(jí)人物），吃飯、交談中他說房地產(chǎn)還需發(fā)展十年才能達(dá)到現(xiàn)代化國(guó)家的基本要求。我們?cè)谧赡苡?、3、4套房子。但我們很多老百姓沒有像樣的房子呀。每年結(jié)婚的、舊房子換新房子、窄房子換寬房子、農(nóng)村進(jìn)城的、鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城市的很多很多是剛需，也有一部分改善型需求。別人說，存在就合理，政府去打壓干什么？應(yīng)由市場(chǎng)說了算。我們是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)型國(guó)家，一旦現(xiàn)代化建設(shè)完成后，像現(xiàn)階段發(fā)達(dá)國(guó)家，他們的住宅、道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施全部建成了的?，F(xiàn)在的歐洲國(guó)家的工程公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司，直接叫你破產(chǎn)，房子根本賣不出去。中國(guó)再過十年，房子也會(huì)賣不出去。
房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，始終扮演者重要角色。它不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，更是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)能為人類生產(chǎn)生活活動(dòng)提供空間，滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)生產(chǎn)生活空間的需求，持續(xù)的貢獻(xiàn)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并在特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下被作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)動(dòng)機(jī)，是企業(yè)、家庭積累財(cái)富的重要手段，為社會(huì)提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，特別是農(nóng)民工的就業(yè)，房地產(chǎn)、建筑約占40%的比重。有人說要把文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為支柱性產(chǎn)業(yè)。如電影業(yè)200-300億/年產(chǎn)值，哪里能與建筑、房地產(chǎn)7-8萬億產(chǎn)值可比。
二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題
長(zhǎng)期以來，我國(guó)主流媒體在對(duì)房地產(chǎn)妖魔化，普遍存在兩種謬論。一種說法是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)綁架了國(guó)民經(jīng)濟(jì)，一種說法是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)給國(guó)家金融業(yè)帶來了巨大風(fēng)險(xiǎn)，影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的安全運(yùn)行。實(shí)際是有些地方政府是“一房多吃”：一吃土地出讓金，二吃土地增值稅，三吃企業(yè)所得稅，四吃轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)稅，五吃房地產(chǎn)稅，六吃遺產(chǎn)稅（見11月12日人民日?qǐng)?bào)）。政府和金融機(jī)構(gòu)所得占房地產(chǎn)銷售額的75%以上，土地出讓金占房屋銷售額的約40%。房屋也是一種商品，一個(gè)再簡(jiǎn)單不過的常識(shí)。政府向一個(gè)商品多次征收稅費(fèi)，不管在哪個(gè)環(huán)節(jié)，其結(jié)果必然會(huì)促使該商品漲價(jià)。政府又想抑制房?jī)r(jià)，又想從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得更多收入，世上哪有兩全其美的好事，老百姓哪負(fù)擔(dān)得起……
根據(jù)以上所述，真實(shí)情況是房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與它直接相關(guān)行業(yè)77個(gè)，間接關(guān)聯(lián)行業(yè)200多個(gè)，對(duì)國(guó)家的GDP和財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)率特別大。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)給國(guó)家金融業(yè)總體帶來的不是巨大產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而是更多的機(jī)遇和貢獻(xiàn)。我國(guó)房地產(chǎn)土地增值稅、土地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、所得稅、房屋轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)等占國(guó)家全年稅收收入的約40%，有的地方財(cái)政超過50%?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮了多么大的穩(wěn)定作用。
房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演重要的角色，“衣食住行”中的“住”，在人們生活中始終占據(jù)著重大的比重。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)毛大慶（萬科執(zhí)行總經(jīng)理）表示，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求量很大，再加上還有大量人口的城市化落地問題需要解決，說房地產(chǎn)行業(yè)還有8年到10年的大量需求，一點(diǎn)都不為過。房地產(chǎn)行業(yè)存在行業(yè)和市場(chǎng)“錯(cuò)配現(xiàn)象”，具體表現(xiàn)為三個(gè)方面。第一個(gè)錯(cuò)配：土地財(cái)政?！斑@是最簡(jiǎn)單的、不動(dòng)腦子的發(fā)展方式“，城市化率已經(jīng)達(dá)到50%多了，但是戶籍人口才30%多，中間差的都不知道是什么人。第二個(gè)錯(cuò)配：土地價(jià)格飛漲，地王頻生，實(shí)際上這個(gè)問題只出現(xiàn)在很少量的城市。過去說70個(gè)城市調(diào)控房地產(chǎn)，實(shí)際上真正有問題的恐怕也就10來個(gè)城市，甚至今天只剩下個(gè)位數(shù)的幾個(gè)城市。第三個(gè)不匹配：房子蓋得很快，但實(shí)際上沒有制造出真正有能力消費(fèi)的人口。老百姓兜里的財(cái)富，并沒有真正跟地價(jià)的增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一樣鼓起來。
現(xiàn)在反腐敗，我們堅(jiān)決支持，這里先表明政治態(tài)度。我們是政協(xié)委員，要說實(shí)話、真話。但反腐敗?我們老百姓沒有得到實(shí)惠；?公務(wù)員隊(duì)伍該發(fā)的不敢發(fā)，前期發(fā)了的又要退；?資陽(yáng)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)80-90%破產(chǎn)；④工業(yè)企業(yè)50%要破產(chǎn)；⑤我們的三產(chǎn)業(yè)：如餐館、賓館、副食糖酒到經(jīng)營(yíng)服裝都在虧。
習(xí)近平主席說：“人民群眾美好愿望就是我們奮斗的目標(biāo)”。我們請(qǐng)求、懇求我們地方政府領(lǐng)導(dǎo)要拿出現(xiàn)在新常態(tài)的切實(shí)可行救助措施，為我們老百姓、企業(yè)謀利益。別人說：前期到現(xiàn)在我們紀(jì)委、檢察院忙不過來，反腐“永遠(yuǎn)在路上”，我們堅(jiān)決贊同?，F(xiàn)在是公安廳、經(jīng)偵局忙不過來。下一步就是刑警隊(duì)忙不過來。社會(huì)問題也要出來，也要威脅我們政權(quán)根基呀……（如政府欠工程款問題……）希望市委政府拿出可行的辦法和措施，切實(shí)改變現(xiàn)在各行各業(yè)不景氣局面。
三、民企融資“既貴又難”
前幾天，全國(guó)300多名民營(yíng)企業(yè)家在山東濟(jì)南出席全國(guó)工商聯(lián)十一屆三次執(zhí)委會(huì)時(shí)，普遍表示“日子難過”。當(dāng)前緊繃的資金鏈、居高不下的稅負(fù)給企業(yè)帶來前所未有的生存壓力，許多民企尤其是中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼，生存舉步維艱。需求不振、高成本、高稅負(fù)與當(dāng)前的民企生死攸關(guān)。
民企用錢“既貴又難”，目前，我國(guó)銀行貸款實(shí)行的是“還舊貸新”，民企是“短貸長(zhǎng)投”，也就是企業(yè)要將原來借款還清之后，才能再貸新款。四川省工商聯(lián)副主席陳陸文說：“企業(yè)都死掉了，還怎么去創(chuàng)新，首先要保證民企活命”。本身經(jīng)營(yíng)狀況還比較好的民企，有產(chǎn)品、有市場(chǎng)、有銷路，結(jié)果資金鏈斷裂，猶如“釜底抽薪”帶來了致命一擊。
全國(guó)工商聯(lián)副主席何俊明說，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款資金的“雁過拔毛”，導(dǎo)致了實(shí)體經(jīng)濟(jì)用錢“既貴又難”。而國(guó)有企業(yè)有可以充分利用的行政資源，一些大型的民營(yíng)企業(yè)有著良好的政商關(guān)系，但民營(yíng)中小企業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)脆弱的板塊，因此受影響最大，一些中小企業(yè)不得不向民間高息借款渡過難關(guān)，一些無法維持下去的企業(yè)老板只能“跑路”。
我們建議，引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，加大對(duì)民企尤其是中小企業(yè)的信貸投放力度，確保金融機(jī)構(gòu)對(duì)中小企業(yè)貸款的平均增長(zhǎng)速度不能低于整個(gè)銀行業(yè)的貸款平均增長(zhǎng)速度，所有商業(yè)銀行要設(shè)立專門為中小企業(yè)服務(wù)的專營(yíng)性機(jī)構(gòu)，并實(shí)行獨(dú)立核算，獨(dú)立審批。
四、高稅負(fù)、高成本壓力把民企逼上“絕路”
有些企業(yè)稅負(fù)超過30％，員工的“五險(xiǎn)一金”占到了成本的40％至50％。據(jù)有關(guān)研究部門測(cè)算統(tǒng)計(jì)，從稅收上看，主要包括增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，滲透到企業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。在收費(fèi)上主要包括教育費(fèi)附加、水資源費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等，據(jù)估算，通常交1元稅，就要交0.5元至0.7元的費(fèi)。
目前中小企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)已超過30％，一些企業(yè)反映一半利潤(rùn)要用來交稅費(fèi)。一般企業(yè)每年的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間僅有5％，但是財(cái)務(wù)成本以20％遞增。特別是中小微型企業(yè)甚至處于虧損狀況仍要納稅繳費(fèi)，而且逐年增加，高稅費(fèi)已成為民企發(fā)展的第一羈絆。
全國(guó)工商聯(lián)副主席何俊明指出，融資難，企業(yè)可以縮小經(jīng)營(yíng)規(guī)模，融資成本高企業(yè)利潤(rùn)低一些，但可能有獲得更大利潤(rùn)的資本和機(jī)會(huì)。而高稅費(fèi)是從企業(yè)收入、利潤(rùn)中直接增加企業(yè)生產(chǎn)成本，直接掠走企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果，而對(duì)企業(yè)沒有一點(diǎn)幫助。3月18日，李克強(qiáng)總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求做好：“稅費(fèi)減免新舉措”。中小微型企業(yè)是吸納就業(yè)的主力軍和納稅的主要力量。如果中小企業(yè)被高稅負(fù)壓垮，那么，不但稅收稅源被徹底切斷，而且將失去更多就業(yè)崗位和就業(yè)機(jī)會(huì)，增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。
當(dāng)前，越是中小企業(yè)，所承受的稅負(fù)越重。目前的稅制不僅沒有起到公平化的作用，反而加劇了不公平，從而放大了稅負(fù)痛苦。民企遭遇很多不公平對(duì)待，不能平等使用生產(chǎn)要素和公平參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，有時(shí)要面臨濫用自由裁量權(quán)、釣魚執(zhí)法等問題。政府和企業(yè)本來是“魚水關(guān)系”，有些地方卻變成了“水煮魚”的關(guān)系。此外，在政府的公信力方面，“新官不理舊賬”和不作為現(xiàn)象也一直存在。當(dāng)前高壓反腐背景下，政府“為官不為”作風(fēng)嚴(yán)重，“門好進(jìn)，臉好看，但是不辦事”。
五、房地產(chǎn)業(yè)的春天也正在來臨
今年全國(guó)“人代會(huì)”、“政協(xié)會(huì)”，李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。前幾天（3月20日），濟(jì)南、廣州重新認(rèn)定“首套房標(biāo)準(zhǔn)”：90㎡以下首付2成，90㎡以上3成；二套房首付5成。而即使手里有一套，只要還清貸款再買房時(shí)也算首套，首付30%。這個(gè)月或下個(gè)月銀行肯定還要降準(zhǔn)、降息。
上星期五（3月20日)（今天是3月23日，星期一），全國(guó)首個(gè)省級(jí)救市文件出臺(tái)。福建省《關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)支持剛性住房需求的若干意見》，個(gè)人購(gòu)買首套房、首改房（含一手房和二手房），不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。?預(yù)計(jì)馬上有10個(gè)以上省市發(fā)布類似政策；?央行馬上降準(zhǔn)、降息；?各地方政府將發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼（實(shí)際資陽(yáng)市政府已提前做了，前段時(shí)間房交會(huì)首套房政府獎(jiǎng)現(xiàn)金7000元）……預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)業(yè)有好轉(zhuǎn)。
六、房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)下的對(duì)策
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧（李克強(qiáng)總理博士生導(dǎo)師）3月4日在政協(xié)討論會(huì)上說，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估。沒有房地產(chǎn)帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉力不夠。如果說經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有一個(gè)大機(jī)車在前面跑，那就是房地產(chǎn)。不要談到房地產(chǎn)就說泡沫，今天仍然要振興房地產(chǎn)。”
在樓市新常態(tài)下：
建議一：各新聞媒體要做好輿論的正確引導(dǎo)，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的宣傳力度，傳遞正確的市場(chǎng)信息，引導(dǎo)科學(xué)的消費(fèi)投資觀念，要采取多種形式，加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策的解釋、宣傳工作，使廣大居民正確理解國(guó)家和省里各項(xiàng)有關(guān)政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。特別是近期，可以說是購(gòu)房的黃金時(shí)期，各新聞單位要配合好房地產(chǎn)管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商，做好房地產(chǎn)業(yè)的宣傳。
建議二：提高服務(wù)環(huán)境質(zhì)量：在提高城市規(guī)劃水平，優(yōu)化城市環(huán)境，改善人文環(huán)境的基礎(chǔ)上，建立市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格漲幅和空置狀況的預(yù)警體系，通過信息的全面采集和數(shù)據(jù)分析來加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確判斷我市房地產(chǎn)運(yùn)行狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問題，并有針對(duì)性地分類提出調(diào)控對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
建議三：房地產(chǎn)企業(yè)要搶抓機(jī)遇實(shí)現(xiàn)更大的抱負(fù)。1.抓質(zhì)量。要盡可能滿足居民的質(zhì)量綜合需求，在規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量方面，要能體現(xiàn)可持繼發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，即能滿足當(dāng)前需要，又為未來發(fā)展留有充分余地。2.抓品牌。樹品牌、創(chuàng)名牌是房地產(chǎn)一項(xiàng)長(zhǎng)期、艱巨、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，要有科學(xué)的戰(zhàn)略方案，遵循一定的程序，一定的方法來進(jìn)行。3.抓服務(wù)。完善的售后服務(wù)、良好的物業(yè)管理是非常重要的，特別是優(yōu)質(zhì)的、有成效的物業(yè)管理服務(wù)，是現(xiàn)代住宅小區(qū)的重要組成部分，是現(xiàn)代化城市的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)塑造住宅精品，除了抓好小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)施、施工外，最重要的還是塑造物業(yè)管理精品，將物業(yè)管理服務(wù)超越單純的維修與維護(hù)，更強(qiáng)調(diào)了小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛，引導(dǎo)一種全新的生活方式。
建議四：取消對(duì)開發(fā)貸款的限制，允許向信用狀況較好的開發(fā)企業(yè)提供貸款支持。
建議五：通過收購(gòu)開發(fā)商存量小戶型做保障房，幫助開發(fā)商度過難關(guān)。
建議六：允許緩交或分期繳納開發(fā)涉及的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)、大修理基金等建設(shè)規(guī)費(fèi)。
建議七：實(shí)施購(gòu)房入戶政策。
建議八：取消外國(guó)人購(gòu)買商品房的套數(shù)限制。
建議九：對(duì)商品房積壓嚴(yán)重地方，減少商品房土地供應(yīng)量。
預(yù)計(jì)：
“舊有的房地產(chǎn)生態(tài)會(huì)逐步被顛覆，首當(dāng)其沖的便是房企。這個(gè)過程會(huì)持續(xù)好幾年，5年之后50%以上的開發(fā)商都沒了，10年之后，只會(huì)剩下15-20%。”
房地產(chǎn)行業(yè)的集中度和競(jìng)爭(zhēng)可能在未來幾年比過去十年更激烈，只有具備很強(qiáng)的專業(yè)能力、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)能力、投資能力、管理能力的精英企業(yè)，才能在下一輪的競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張。
最后：再次對(duì)資陽(yáng)市地產(chǎn)建筑商會(huì)理事會(huì)表示祝賀！對(duì)廣大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的辛勤工作表示衷心的感謝！你們?yōu)楣埠蛧?guó)現(xiàn)代化建設(shè)作出了巨大貢獻(xiàn)！預(yù)祝大會(huì)取得圓滿成功！
謝謝！
2015年3月23日
發(fā)：各會(huì)員單位。
送：市工商聯(lián)（總商會(huì)），市住建（房管）局，市民政局
